滋賀の老人ホーム月額16.5万…実家買取で介護費用を即確保する技

親の施設入居、費用は足りる？実家を「負債」から「介護の資産」へ変える方法

長年住み慣れた実家を離れ、親御様が老人ホームや介護施設へ入居することは、ご家族にとって大きなライフイベントです。安心できる環境で穏やかに過ごしてほしいと願う一方で、多くのご家族が直面するのが「費用の問題」ではないでしょうか。

「希望する施設を見つけたけれど、入居一時金が高額で驚いた」
「毎月の利用料を試算してみたら、親の年金だけでは毎月数万円の赤字になってしまう」

このような切実な悩みを抱えている方は、決して少なくありません。滋賀県内においても施設の費用相場は上昇傾向にあり、十分な資金計画なしに入居を決めてしまうと、数年後に資金ショートを起こしてしまうリスクさえあります。

そこで今、注目されているのが「誰も住まなくなる実家の活用」です。親御様が施設に入られた後、空き家となる実家は、そのままにしておけば固定資産税や維持管理費がかかり続ける「負債」となりかねません。しかし、適切なタイミングと方法で現金化することができれば、それはかけがえのない介護費用を捻出するための「資産」へと生まれ変わります。

本記事では、滋賀県の老人ホーム費用の現状をデータで紐解きながら、空き家となる実家をいかにして介護費用の原資とするか、特にスピードと手軽さを重視した「不動産買取」という選択肢について詳しく解説していきます。

データで見る滋賀県の老人ホーム費用相場と資金計画

介護施設への入居を検討する際、まず把握しておかなければならないのが「実際にかかる費用」の現実です。パンフレットに記載されている月額利用料だけでなく、見落としがちなコストも含めた総額を理解することが重要です。

滋賀県の施設利用料の全体相場

滋賀県における有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の費用相場は、全国平均と比較しても決して安価なわけではありません。立地やサービス内容、施設の築年数によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

■入居一時金（敷金・前払金など）
平均：約100万円〜数百万円
※近年では入居一時金が0円のプランも増えていますが、その分月額利用料が高めに設定される傾向があります。高級型の有料老人ホームでは、1,000万円を超えるケースも珍しくありません。

■月額利用料（家賃・管理費・食費）
平均：約16.5万円〜21.2万円
※これはあくまでベースとなる料金であり、介護保険の自己負担分や個別のサービス費は含まれていないことが一般的です。

エリア別・施設別の相場傾向

滋賀県内でも、エリアによって費用の相場にはグラデーションがあります。主要なエリアごとの特徴を見てみましょう。

■大津市エリア
京都や大阪へのアクセスが良く、滋賀県内でも特に地価が高いエリアです。そのため、施設の家賃相当額も高めに設定される傾向があります。月額費用の平均は17.2万円〜19.3万円程度ですが、琵琶湖を望む眺望の良い施設や、設備が充実した施設では25万円を超えることもあります。

■草津市エリア
人口増加が続く人気の草津市は、利便性の高さから高齢者向け住宅の需要も非常に高い地域です。月額平均は18.1万円前後からと、県内では高水準です。サービス付き高齢者向け住宅の供給も多く、選択肢は豊富ですが、人気施設は空室待ちになることも少なくありません。

■彦根市・東近江市エリア
大津や草津に比べると、月額14万円〜16万円台と比較的費用を抑えられる施設が見つかりやすいエリアです。ただし、施設ごとのサービス内容や設備の差が大きいため、安さだけで選ぶのではなく、医療連携体制などをしっかり確認する必要があります。

見落としがちな「隠れたコスト」

資金計画を立てる際、最も注意が必要なのが「月額利用料以外にかかる費用」です。パンフレットに大きく書かれている金額だけを用意していても、実際には毎月の請求額がそれよりはるかに高くなることがほとんどです。

具体的には以下のような費用が加算されます。

・介護保険の自己負担分（1割〜3割）：約1.5万円〜4万円
・オムツ代・パッド代などの排泄介助用品：約1万円〜2万円
・医療費・薬代：約5,000円〜2万円
・理美容代、レクリエーション費、日用品費：約5,000円〜1万円

これらを合計すると、施設利用料とは別に、毎月「プラス3万円〜5万円」程度は必要になると考えておくのが現実的です。

年金だけでは足りない？資金ショートの懸念

厚生労働省のデータなどを参考にすると、一般的な国民年金と厚生年金を合わせた受給額の平均は月額14万円〜16万円程度と言われています（個人差が非常に大きいため確認が必要です）。

一方で、先ほど算出した施設費用の総額（月額利用料＋隠れたコスト）は、安く見積もっても月額20万円〜25万円程度になります。つまり、毎月5万円〜10万円程度の赤字が発生する計算になります。

この不足分を補うのが「預貯金」ですが、人生100年時代と言われる今、入居期間が10年、15年と長期化した場合、1,000万円単位の持ち出しが必要になります。貯金の取り崩しだけに頼る資金計画は、将来的な資金ショートのリスクが高く、ご家族にとっても精神的な不安材料となってしまいます。

「実家じまい」のタイミングはいつ？空き家維持のコストを試算

親御様が施設に入居された後、「いずれ片付けよう」「まだ売るのは寂しいから」と、実家を空き家のまま放置してしまうケースが多く見られます。しかし、経済的な視点で見ると、誰も住んでいない家を維持し続けることは、想像以上のコストがかかる行為です。

ここでは、売却を先延ばしにすることで生じる具体的な「損失」について解説します。

空き家維持にかかる年間コストの明細

人が住んでいなくても、不動産を所有しているだけで以下の費用がかかり続けます。滋賀県の一般的な戸建て住宅を例に試算してみましょう。

費目	年間費用の目安	内容
固定資産税・都市計画税	10万円〜15万円	土地と建物にかかる税金。場所や広さにより変動します。
火災保険料	2万円〜5万円	空き家の場合、加入条件が厳しくなったり保険料が割高になったりすることがあります。地震保険を含めるとさらに上がります。
光熱費（基本料金）	3万円〜5万円	定期的な掃除や換気のために電気・水道を契約したままにする場合、使用しなくても基本料金がかかります。
管理費・修繕費	10万円〜20万円	庭木の剪定、除草（業者依頼や除草剤）、雨漏りの修繕、町内会費など。遠方に住んでいる場合は交通費も加算されます。
年間合計	約25万円〜45万円	何もしなくても出ていくお金です。

このように、年間で約30万円〜50万円近い現金が、誰も住まない家の維持だけのために消えていきます。10年間放置すれば、300万円〜500万円もの損失になります。この金額があれば、老人ホームの月額費用の不足分を数年分カバーできる計算になります。

資産価値の目減りと建物の劣化

「もう少し待てば高く売れるかもしれない」と考える方もいらっしゃいますが、不動産、特に建物に関しては、時間が経てば経つほど価値は下がっていくのが一般的です。

特に木造住宅は、人が住んで換気をしないと急速に劣化が進みます。湿気がこもり、カビが発生したり、壁紙が剥がれたりするだけでなく、給排水管が錆びて使用不能になることもあります。「住める家」から「リフォーム必須の家」、さらには「解体しないと売れない家」へと状態が悪化すれば、売却価格は大きく下がってしまいます。

放置のリスク：「特定空き家」の指定

近年、空き家対策特別措置法が施行され、行政の対応が厳格化しています。倒壊の危険がある、衛生上問題があるなど管理不全の空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。

もし特定空き家に指定され、行政からの改善勧告に従わない場合、土地にかかる固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されます。これにより、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がるリスクがあります。こうなる前に、早めの決断をすることが、大切な資産を守ることにつながります。

仲介より「買取」が介護費用捻出に向いている5つの理由

不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の2種類があります。 一般的に、時間をかけてでも高く売りたい場合は「仲介」が選ばれますが、介護費用の捻出や、遠方の実家処分といった事情がある場合には、不動産会社が直接買い取る「買取」が圧倒的に選ばれています。

なぜ、介護世帯には「買取」が適しているのか。その5つの理由を詳しく解説します。

1. 現金化までのスピードが早い

「仲介」の場合、不動産会社はあくまで「買い手を探す手伝い」をするだけです。売り出し開始から購入希望者が現れ、ローン審査を経て引き渡しに至るまで、平均して4ヶ月〜7ヶ月程度の期間を要します。場合によっては1年以上売れないこともあります。

一方、「買取」は不動産会社そのものが買主となります。そのため、価格に合意さえすれば、すぐに売買契約を結ぶことができます。最短で数日〜1ヶ月程度で代金全額を受け取ることが可能です。 「来月の入居一時金の支払い期限に間に合わせたい」「年金だけでは回らないので、すぐに手元の現金を増やしたい」という緊急度の高いニーズに対応できるのは買取の大きな強みです。

2. 手残り額が計算しやすく、仲介手数料が不要

資金計画を立てる上で重要なのは「いくらで売れるか」よりも「最終的にいくら手元に残るか」です。 仲介で売却する場合、成約時に「仲介手数料」が発生します。手数料の上限は【売買価格の3％＋6万円＋消費税】です。

■例：実家が1,000万円で売れた場合
仲介手数料は約40万円になります。

「買取」の場合、売主様と不動産会社の直接取引となるため、この仲介手数料が一切かかりません。売却価格がそのまま手取額（税金等は除く）となるため、老人ホームの資金計画が非常に立てやすくなります。

3. 室内の片付け・荷物撤去が不要（最重要ポイント）

実家じまいで最もご家族を悩ませるのが、長年蓄積された大量の家財道具の整理です。タンス、布団、衣類、食器、贈答品など、これらを分別して処分するには、膨大な時間と労力、そして費用がかかります。

仲介で一般の方に売る場合、原則として室内を空っぽにして引き渡す必要があります。遺品整理業者に依頼すれば、30万円〜50万円、荷物が多い家では100万円近くかかることもあります。

しかし、多くの買取業者では「残置物（家財道具）そのままで買取」というサービスを行っています。必要な貴重品や思い出の品だけを持ち出し、あとはそのままの状態で引き渡すことができます。 施設入居の手続きや病院の付き添いで忙しいご家族にとって、この「片付けなくていい」というメリットは、金額以上の価値があると言われています。

4. 内覧対応の手間がない

仲介の場合、購入検討者が現れるたびに「内覧（見学）」の対応をしなければなりません。週末ごとに実家へ戻り、掃除をして待機し、見知らぬ人を家にあげるストレスは相当なものです。特に高齢の親御様がいらっしゃる場合や、ご自身が遠方にお住まいの場合、この対応は大きな負担となります。

買取であれば、最初の査定時に業者が訪問するだけ（通常1回のみ）で済みます。何度も実家に通う必要がなく、近所の方に売却活動を知られることなくスムーズに手続きを完了できます。

5. 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責される

築年数が経過した実家では、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障など、目に見えない不具合が隠れている可能性があります。 仲介で一般の方に売却した後、これらの欠陥が見つかった場合、売主（あなた）が修理費用を負担したり、契約を解除されたりする責任（契約不適合責任）を負うのが原則です。

しかし、不動産のプロである買取業者が買主となる場合、この責任を「免責（問わない）」とする特約を結ぶことが一般的です。売却後に「お風呂が壊れていたから直してくれ」といったクレームが来る心配がなく、売った後は完全に手離れして、親御様の介護に専念することができます。

滋賀県内の「実家じまい」買取事例と入居までの流れ

実際に、不動産買取を利用して老人ホームへの入居資金を作られた方の事例と、一般的な手続きの流れをご紹介します。

買取から現金化までのフローチャート

複雑に見える不動産売却ですが、買取の場合は非常にシンプルです。

■STEP 1：査定依頼
電話やウェブサイトから不動産会社へ相談。建物の場所や広さなどの概要を伝えます。

■STEP 2：訪問・現地調査
担当者が現地を訪問し、建物や土地の状態を確認します。所要時間は30分〜1時間程度です。

■STEP 3：買取金額の提示
早ければ調査の翌日〜数日以内に、正式な買取価格が提示されます。

■STEP 4：売買契約の締結
価格や条件（引渡日など）に納得できれば契約を結びます。この際、手付金が支払われることもあります。

■STEP 5：引越し・必要品の搬出
施設へ持っていくもの、形見分けするものだけを搬出します。不要な家具やゴミはそのまま残してOKです。

■STEP 6：決済・引渡し
残りの代金が全額振り込まれ、鍵を渡して完了です。司法書士が登記の手続きを行います。

【事例】草津市マンションからサ高住へ住み替えたAさんの場合

相談者：Aさん（50代男性・会社員）
対象不動産：草津市内の分譲マンション（築35年・エレベーターなしの3階）
親御様：80代母親（独り暮らし、足腰が弱り階段の上り下りが困難に）

Aさんのお母様は、エレベーターのない団地タイプのマンションに一人で暮らしていましたが、転倒をきっかけに生活が困難になり、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）への転居を決意されました。

当初、Aさんは地元の不動産屋に仲介を依頼しようとしました。しかし、「エレベーターがない3階は人気がなく、内装も古いので、フルリフォームをして水回りを新品にしないと売れるかどうかわからない。いつ売れるかも約束できない」と言われてしまいました。リフォーム費用に数百万円をかける余裕もなく、入居一時金の支払い期限も迫っていたため、途方に暮れていました。

そこで「現状のまま買取」ができる不動産会社に相談。 リフォーム不要、室内の家具もそのままでOKという条件で、査定額の提示を受けました。仲介の相場よりは多少安くなりましたが、リフォーム費用や仲介手数料が浮くこと、何より「来月末の入居支払いに確実に間に合う」という点が決め手となり、買取を選択。

結果、お母様はスムーズに新しい施設へ入居でき、Aさんも週末ごとに片付けに通う負担から解放されました。「金額の多寡よりも、親の安全を最優先にスピード解決できて本当によかった」と話されています。

よくある質問：親が認知症の場合、実家は売れる？

親御様が施設に入られる際、すでに認知症の診断を受けているケースも少なくありません。ここで注意が必要なのが、不動産売却における法的なハードルです。

■原則：判断能力がないと売却できない
不動産の売却は法律行為です。所有者である親御様が認知症などで「意思能力（自分の行為の結果を判断できる能力）」がないと判断された場合、たとえ子供であっても勝手に実家を売ることはできません。委任状があっても無効となります。

■解決策：成年後見制度の利用
このような場合、「成年後見制度」を利用する必要があります。家庭裁判所に申し立てを行い、選任された成年後見人（家族がなれるとは限りません）が、親御様に代わって財産管理を行います。
ただし、居住用不動産（実家）の処分には家庭裁判所の許可が必要です。「施設入居費用や生活費を捻出するために必要不可欠である」と認められれば、売却が可能になります。

■重要なアドバイス
成年後見制度は手続きに数ヶ月かかり、専門家への報酬も発生し続けます。 もし親御様の判断能力がまだしっかりされている段階であれば、将来に備えて「家族信託」契約を結んでおくか、判断能力があるうちに早めに売却や住み替え（リースバックなど）を検討することが、資産凍結を防ぐ最も有効な手段です。

まとめ

実家を売却することは、決して「親の家を勝手に処分する冷たい行為」ではありません。むしろ、住む人のいない家が朽ちていくのを放置するよりも、価値ある資産に変え、親御様が温かい食事と手厚いケアを受けられる環境を用意することこそが、現代における「親孝行」の形ではないでしょうか。

介護費用の不安を解消し、ご家族全員が笑顔で過ごせるこれからの時間を作るために、まずは実家がいくらになり、どのようなスケジュールで現金化できるのかを知ることから始めてみませんか。

不動産買取であれば、周囲に知られることなく、荷物もそのままで、スピーディーに資金を作ることが可能です。悩み続ける前に、まずは専門家による無料査定を活用し、具体的な資金計画の一歩を踏み出してください。