滋賀県内、特に東近江市や志賀エリアにお住まいの方、あるいはご実家がそちらにある方で、このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。
■ 親から相続した「山林」があるが、どこにあるのかも、どう管理すれば良いのかもわからない。
■ かつては耕作していた「畑」や「田んぼ」が、今では雑草だらけの「耕作放棄地」になっている。
■ 固定資産税の通知書だけは毎年届き、支払いだけが続いている。
■ 売却しようと不動産会社に相談したが、「価値が0円だ」と言われたり、取り扱い自体を断られたりした。
活用する予定がなく、管理の負担と税金の支払いだけが続く不動産。私たちは、そうした不動産を、将来世代に負の遺産として残してしまう「負動産（ふどうさん）」と呼んでいます。
特に「畑」「山林」「田んぼ」といった土地は、一般的な「宅地」とは異なり、売却が非常に難しいという現実があります。
しかし、たとえ「0円」と言われた不動産であっても、処分を諦める必要はございません。
本記事では、なぜ滋賀県内で畑や山林の売却が難しいのか、その法的な理由と放置するリスク、そして最も現実的な解決策である専門家による「買取」について、滋賀の不動産買取に精通したプロの視点から詳しく解説いたします。
なぜ売れない？ 滋賀で「畑」「山林」「田んぼ」の処分が難しい2つの大きな理由
一般的な不動産会社が「畑」や「山林」の売却に難色を示すのには、明確な理由があります。それは、「法的な制限」と「経済的な問題」という2つの大きな壁があるからです。
理由1：複雑な法的制限「農地法」と「森林法」
これらの土地の売買には、宅地の取引にはない特別な法律が関わってきます。
売却を阻む壁（1）「農地（畑・田んぼ）」と農地法
「畑」や「田んぼ」は、日本の食料自給を守るという観点から、「農地法」という法律によって厳しく守られています。
この法律により、農地の売買には以下の3つのパターンに応じた許可または届出が「必須」となります。
| 許可の種類 | 概要 | 主な条件・注意点 |
|---|---|---|
| 農地法 第3条許可 | 農地を「農地として」 売買・賃借する場合 |
買主が農業従事者（または農業法人）である必要があります。 買主が非常に限定されます。 |
| 農地法 第4条許可 | 自分の農地を「農地以外（宅地など）」に 転用する場合 |
所有者自身が家を建てる場合など。転用の確実性や、周辺農地への影響がないか審査されます。 |
| 農地法 第5条許可 | 農地を「農地以外（宅地など）」にするために 売買する場合 |
第3条（買う人）と第4条（目的）の両方の要件を満たす必要があり、最もハードルが高い許可の一つです。 |
※特に注意が必要なのが「市街化調整区域」内の農地です。この区域は、原則として建物を建てることを抑制するエリアであるため、農地転用の許可（第4条・第5条）を得ることは極めて困難です。
これらの手続きは、市町村の農業委員会との綿密な協議が必要であり、非常に専門的な知識と多くの時間を要します。そのため、一般の不動産会社では敬遠されがちなのです。
売却を阻む壁（2）「山林」と森林法
「山林」の場合、「森林法」という法律が関わってきます。特に、水源の確保や土砂災害の防止などの役割を持つ「保安林」に指定されている場合、木の伐採や開発行為が厳しく制限され、売買そのものが非常に難しくなります。
また、保安林でなくても、地域森林計画の対象となっている山林で開発行為（宅地造成など）を行う場合は、都道府県知事の許可が必要になる場合があります。
理由2：経済的な問題「価値の低さ」と「コスト」
法的な壁をクリアできたとしても、経済的な問題が売却を阻みます。
■ 境界が未確定
山林や農地は、隣地との境界が曖昧なことが非常に多いです。正確な面積を把握し、買い手に安心して購入してもらうためには「測量」が必要ですが、面積が広大な山林などの場合、測量費用だけで数百万円という高額な費用がかかるケースがあります。売却価格よりも測量費用が高くなってしまうことも珍しくありません。
■ 買い手が限定的
前述の通り、農地は農家の方にしか売れず、山林も林業関係者や特定の目的（キャンプ場開発、太陽光発電など）を持つ事業者以外に買い手はほとんど現れません。
■ 収益性の低さ
林業の低迷や農業の後継者不足により、土地そのものの収益性が見込めず、資産価値が低いと判断されがちです。「0円」と査定されるのは、これらの売却の難しさやコストを総合的に判断した結果なのです。
放置が最大の危険！「負動産」がもたらす3大リスク
「売れないなら、仕方がない」と放置を続けると、その土地は「資産」どころか、所有者様の生活を脅かす「負債」となってしまいます。
リスク1：金銭的負担の増大（固定資産税・管理費）
たとえ活用していなくても、所有している限り「固定資産税」は毎年発生します。
特に注意が必要なのは「畑」や「田んぼ」です。適切に管理されず「耕作放棄地（遊休農地）」と認定されてしまうと、農地としての税制優遇が受けられなくなり、固定資産税が従来の約1.8倍に跳ね上がる可能性があります。
また、遠方にお住まいの場合、近隣への迷惑を避けるために定期的な草刈りや樹木の剪定を業者に依頼すれば、その管理費用も継続的に発生します。
リスク2：近隣トラブルと「損害賠償責任」
これが最も深刻なリスクです。管理を怠った不動産が、第三者に損害を与えてしまった場合、その責任は所有者が負わなければなりません。
農地（畑・田んぼ）の場合
■ 雑草の繁茂による種子の飛散
■ 害虫（アブラムシ、カメムシなど）の大量発生
■ ゴミの不法投棄による悪臭や景観の悪化
これらが原因で、近隣の農地や住宅に迷惑をかけると、苦情やトラブルに発展するケースがあります。
山林の場合
山林のリスクは、桁違いに大きくなる可能性があります。
■ 台風や豪雨による「倒木」
■ 管理不備による「土砂崩れ」
もし、ご自身の所有する山林の木が倒れて隣家を破損させたり、土砂崩れが起きて道路や人命に被害を及ぼしたりした場合、所有者は「土地工作物責任（民法717条）」や「不法行為責任（民法709条）」を問われる可能性があります。
「天災だから仕方がない」とはなりません。適切な管理（危険な木の伐採など）を怠っていたと判断されれば、所有者の過失として、数千万円、場合によっては億単位の損害賠償責任を負う判例も出ています。これは、相続で意図せず所有者になってしまった方であっても例外ではありません。
リスク3：資産価値のさらなる下落と「負の相続」
一度「荒れ地」となってしまうと、不法投棄の温床になりがちです。大量の廃棄物が捨てられた土地は、原状回復（撤去費用）に莫大な費用がかかり、資産価値は完全に失われます。
そして最大の問題は、これらのリスクと負担を、将来ご自身のお子様やお孫様の世代にそのまま引き継がせてしまう「負の相続」が発生することです。
相続放棄をしたとしても、次の管理者が決まるまでの間は、相続放棄をした人に管理義務が残る場合があり、問題から完全に逃れることは難しいのです。
解決策は「仲介」ではなく「専門家による買取」です
では、どうすればこの「負動産」の連鎖を断ち切れるのでしょうか。その答えが、私たち専門家による「買取」です。
なぜ一般的な「仲介」では売れないのか？
まず、「仲介」と「買取」の違いをご説明します。
■ 仲介：不動産会社が「買い手を探す」活動です。買い手が見つかって初めて売買が成立します。
■ 買取：不動産会社が「自ら買い手になる」ことです。売買の相手が不動産会社そのものになります。
前述の通り、畑や山林は「買い手が極めて見つかりにくい」不動産です。一般の不動産会社が「仲介」で売却活動を行っても、買い手が見つかる可能性は低く、法的手続きの煩雑さに見合う仲介手数料も得にくいため、取り扱いを断られてしまうのです。
「買取」が滋賀の遊休地処分に最適な理由
この「仲介」では売れない不動産こそ、「買取」の出番です。特に、私たちのような地域密着の専門業者が行う「不動産 買取」には、所有者様にとって大きなメリットがあります。
■ メリット1：スピードと確実性
私たちが直接の買主となるため、買い手を探す必要がありません。査定価格にご納得いただければ、迅速に契約・現金化が可能です。「いつ売れるかわからない」という不安や、売れ残るリスクは一切ありません。
■ メリット2：現状のまま売却可能
「境界が未確定」「雑草が生い茂っている」「古い納屋が残っている」といった状態でも、そのまま買い取ることが可能です。売却のために所有者様が高額な測量費用や解体費用を負担する必要はありません。購入後の法的手続きや測量は、すべて私たちが専門家として引き受けます。
■ メリット3：売却後の不安からの解放（契約不適合責任の免除）
もし「仲介」で一般の方に売却した場合、売却後に土地の欠陥（地中埋設物など）が見つかると、売主様が責任を問われる「契約不適合責任」が発生します。
しかし、買主が宅建業者（不動産会社）である「買取」の場合、この責任を免除する特約を結ぶことが一般的です。これにより、売却後に予期せぬトラブルに巻き込まれる心配がなくなり、精神的な負担からも完全に解放されます。
滋賀で不動産買取を依頼する際の流れと準備
「買取」が最適とはいえ、山林や農地の売却は初めてという方がほとんどかと存じます。ご相談から売却完了までの一般的な流れをご説明いたします。
ステップ1：専門家へのご相談と情報収集
まず、お電話やメールで、現状のお悩みをお聞かせください。
その際、お手元に以下の書類がございますと、査定がスムーズに進みます。
■ 固定資産税の課税明細書（毎年春頃に市町村から送られてくる書類です）
■ 登記事項証明書（登記簿謄本）
■ 森林簿や森林計画図（山林の場合。自治体で取得可能です）
もちろん、これらの書類がどこにあるかわからない、という場合でも全く問題ございません。私たちが調査からサポートいたしますので、ご安心ください。
ステップ2：査定と買取価格のご提示
いただいた資料と現地の状況（公的な調査を含みます）に基づき、買取可能な価格を迅速に査定いたします。
たとえ「0円」としか思えないような土地であっても、私たちは「滋賀の不動産買取」の専門家として、あらゆる可能性（隣地所有者への売却、資材置き場としての活用など）を模索し、適正な価格をご提示できるよう最大限努力いたします。
ステップ3：売買契約の締結と諸手続き
ご提示した価格と条件にご納得いただけましたら、売買契約を締結いたします。
その後の農地法に基づく農業委員会への複雑な申請手続きや、森林法に関する届出なども、すべて私たちが責任を持って代行またはサポートいたします。所有者様のお手を煩わせることはございません。
ステップ4：決済と不動産のお引き渡し
行政の許可が得られ、所有権移転登記の準備が整いましたら、売買代金全額をお支払いいたします。同時に不動産のお引き渡しが完了となります。
この瞬間から、所有者様は固定資産税の支払いや、いつ起こるかわからない損害賠償のリスク、そして管理の負担といった、長年のお悩みからすべて解放されます。
まとめ：「0円」と言われた不動産も、諦める前にまずご相談ください
「畑」「山林」「田んぼ」は、確かに一般的な住宅と比べて売却が非常に難しい不動産です。
しかし、「価値が0円だ」と他社で言われたからといって、そのまま放置し続けることは、将来に渡って大きなリスクを抱え続けることと同義です。税金や管理費は発生し続け、万が一の際にはご自身やご家族が多額の損害賠償責任を負う可能性すらあります。
その「負動産」を「現金化」して負担をなくし、次の世代に問題を残さないために、私たち専門家による「買取」という選択肢がございます。
私たち「みらいず株式会社」は、滋賀の不動産買取、特に東近江市・志賀エリアの事情に精通した専門家として、お客様一人ひとりのお悩みに真摯に寄り添います。
「こんな土地、売れるわけがない」と諦める前に、ぜひ一度、私たちにご相談ください。解決の道筋を一緒に見つけさせていただきます。
滋賀県（東近江市・志賀エリア）の不動産売却、特に「畑」「山林」「田んぼ」などの遊休地や空き家の「買取」に関するお悩みは、みらいず株式会社にぜひご相談ください。豊富な経験を持つスタッフが、お客様の大切な資産を適正に査定し、迅速な現金化をサポートいたします。査定は無料、秘密厳守で対応いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。