滋賀県内でマイホームの住み替えを検討されている皆様、「今の家を売るのが先か、新しい家を買うのが先か」という大きな問題に直面していませんか？
この選択は、資金計画、仮住まいの要否、そして何より精神的な安心感に大きく影響する、住み替え成功の鍵を握る最重要ポイントです。
こんにちは、東近江市・愛知郡を中心に滋賀の不動産を専門に扱う「みらいず株式会社」です。
この記事では、これまで多くのお客様の住み替えをサポートしてきた経験から、「売り先行」と「買い先行」のメリット・デメリットを徹底的に比較し、現在の滋賀県の不動産市況を踏まえ、あなたの家族にとって最適な選択肢は何かを分かりやすく解説します。
さらに、両者の”いいとこ取り”ができる第3の選択肢についてもご紹介します。最後までお読みいただくことで、漠然とした不安が解消され、自信を持って住み替えの第一歩を踏み出せるようになるはずです。
そもそも「売り先行」と「買い先行」って何が違うの？
まずは基本の確認です。言葉の通りですが、それぞれの特徴とメリット・デメリットを、より具体的なシナリオを交えながら詳しく見ていきましょう。
「売り先行」のメリット・デメリット
「売り先行」とは、現在お住まいの家を売却し、売却代金が確定してから新しい家を探し始める方法です。堅実でリスクの少ない進め方と言えます。
【具体例】東近江市Aさんファミリーの場合
子供の成長に伴い、もう少し広い家への住み替えを考え始めたAさん。住宅ローンの残債もまだあり、自己資金にもそれほど余裕がないため、「無理のない資金計画」を最優先に考え「売り先行」を選択しました。
まず売却活動に専念し、3ヶ月後に無事、希望に近い価格での売却が決定。手元に入る金額が確定したことで、「新しい家の予算はここまで」「住宅ローンはこの金額で組もう」という明確なビジョンを持って新居探しをスタート。焦ることなく、1年かけてじっくりと理想の物件を見つけることができました。
■売り先行のメリット
・資金計画が圧倒的に立てやすい
最大のメリットは、Aさんのように売却によって手元に入る金額が確定することです。「今の家が〇〇万円で売れたから、新しい家の予算は△△万円まで」というように、極めて安全で明確な資金計画を立てられます。住宅ローンの借入額も正確に把握できるため、無理のない返済計画を組むことができます。
・精神的な焦りがない
売却を急ぐ必要がないため、納得のいく価格で売却活動を進められます。また、ダブルローン（二重ローン）になる心配が一切ないため、「早く売らなければ」というプレッシャーから解放され、精神的な負担が非常に軽くなります。
■売り先行のデメリット
・仮住まいが必要になる可能性がある
Aさんのケースでは、売却から新居入居まで期間が空いたため、一時的に賃貸アパートへ引っ越しました。これが「仮住まい」です。この場合、現在の家から仮住まいへ、仮住まいから新居へと、引越しが2回必要になります。それに伴い、引越し費用はもちろん、新しい賃貸の敷金・礼金などの初期費用も発生し、想定外の出費となりました。
・理想の物件を逃すリスク
売却活動中に理想的な購入物件が見つかっても、手元資金が確定していないため、すぐに購入に踏み切ることができません。「あの時、決断できていれば…」と後悔する可能性もゼロではありません。
「買い先行」のメリット・デメリット
「買い先行」とは、先に新しい家を購入し、その後で現在の家を売却する方法です。理想の物件を逃したくない場合に有効な、積極的な進め方です。
【具体例】草津市Bさんファミリーの場合
お子様の小学校入学に合わせ、希望の学区内で理想的な新築戸建てを見つけたBさん。このチャンスを逃したくない一心で、自己資金に余裕があったこともあり「買い先行」を決断。すぐに新居の購入契約を結びました。
その後、現在の家の売却活動を開始。幸い、Bさんの家は駅からも近く人気のあるエリアだったため、2ヶ月という短期間で買い手が見つかり、ダブルローンの期間を最小限に抑えることができました。
■買い先行のメリット
・理想の住まいをじっくり探せる
Bさんのように、売却のスケジュールに縛られることなく、納得がいくまで新居を探すことができます。「これだ！」と思える理想の物件に出会った時、すぐに購入の意思決定ができるのが最大の強みです。
・仮住まいが不要でスムーズ
新居の引き渡し後に現在の家から引っ越せるため、仮住まいの必要がありません。引越しが一度で済み、お子様の転校などもスムーズに進められます。新しい生活への移行が非常にスムーズです。
■買い先行のデメリット
・資金計画が不透明になりがち
現在の家が「いくらで」「いつ売れるか」が分からないため、資金計画が不安定になります。Bさんは幸運でしたが、もし売却が長引けば、その間のローン返済は大きな負担となります。想定より安く、あるいは遅くしか売れなかった場合、全体の資金計画が大きく狂ってしまいます。
・ダブルローン（二重ローン）のリスク
現在の家の住宅ローンが残っている場合、新居のローンと合わせて一時的に二重の支払いが発生する可能性があります。月々の返済額が倍近くになることもあり、家計にとって非常に大きな負担となります。金融機関によっては、ダブルローンを組むこと自体の審査が厳しい場合もあります。
・売却を焦ってしまう可能性
新居のローン返済が始まると、「早く売却してしまいたい」という焦りが生まれ、相場より安い価格で売却に応じてしまうリスクがあります。「あと1ヶ月待てばもっと高く売れたかもしれないのに…」という悔しい結果になりかねません。
あなたはどっち？タイプ別おすすめ診断
メリット・デメリットを理解した上で、ご自身の状況に合わせてどちらが向いているか、以下のチェックリストで考えてみましょう。
「売り先行」がおすすめな方 チェックリスト
□ 次の家の予算は1円単位で正確に把握しないと不安だ
□ 今の家の住宅ローンが多く残っている
□ 自己資金にあまり余裕がなく、ダブルローンは絶対に避けたい
□ 万が一の場合、一時的に身を寄せられる実家などがある
□ 時間をかけてでも、今の家を少しでも高く売りたい
「買い先行」がおすすめな方 チェックリスト
□ 今の家のローンは完済済みか、残りがごく僅かだ
□ ダブルローンになっても数ヶ月は問題ない資金的余裕がある
□ 「この物件しかない」という、妥協できない物件に出会った
□ 今の家は駅近など条件が良く、すぐに売れる自信がある
□ 子供の進学など、引越しの時期を絶対にずらせない事情がある
【重要】滋賀県の不動産市況を知ることが成功の鍵
どちらの選択をするにせよ、現在の滋賀県の不動産市況を正確に把握しておくことは、住み替えを成功させるための羅針盤となります。
一般的に、物件の売却希望者が多い「買い手市場」では、売却に時間がかかる傾向があるため「売り先行」が安全です。逆に、購入希望者が多い「売り手市場」であれば、早期売却が見込めるため「買い先行」も選択肢に入ります。
2024年現在、滋賀県の不動産市場は、JR沿線の利便性が高い大津市や草津市、守山市といった県南部を中心に堅調に推移しています。これらのエリアではマンション・戸建て共に需要が高く、「売り手市場」に近い状況と言えるかもしれません。
一方で、私たちが主戦場とする東近江市や愛知郡などのエリアは、大手企業の工場が集積し、安定した住宅需要がある一方で、エリアや物件の特性によって売却の難易度が大きく変わるのが特徴です。例えば、同じ市内でも、中心市街地の物件と、郊外の農村地帯の物件とでは、売却にかかる期間や価格が全く異なります。
ご自身の物件が持つ「本当の価値」と「売れるまでの時間」を正確に予測するには、やはりその地域に根差した不動産会社の知見が不可欠です。市場が活発な時期を逃さず、かつ足元を見られないためにも、専門家のアドバイスが成功の確率を大きく左右します。
住み替えの不安を解消する「第3の選択肢」とは？
「売り先行の安心感」と「買い先行のスピード感」、両方のメリットを享受できる方法があれば理想的ですよね。実は、その不安を解消する「第3の選択肢」が存在します。それが、「買取」や「買取保証」というサービスです。
仲介と買取の違いを理解しよう
まず、一般的な「仲介」と「買取」の違いを、メリット・デメリットの観点から整理しましょう。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格（高くなる傾向） | 市場価格の7〜9割程度 |
| 売却スピード | 3ヶ月〜半年以上（不確定） | 最短数日〜1ヶ月（確実） |
| 手間 | 内覧対応、価格交渉などが必要 | 不要（1回の査定のみ） |
| 契約不適合責任 | 売主が負う（売却後も不安が残る） | 免除される（売却後の不安ゼロ） |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
「買取保証」という賢い選択肢
「仲介で高く売りたい。でも、売れ残るリスクは避けたい…」
そんな方に最適なのが「買取保証」です。これは、一定期間（例：3ヶ月間）は「仲介」で高値での売却を目指し、万が一その期間内に売れなかった場合に、あらかじめお約束した価格で不動産会社が直接「買取」を行うサービスです。
「買取保証」の具体的な流れ
Step1：査定と買取保証価格の決定
まずはお客様の物件を詳細に査定し、「仲介で売る場合の想定価格」と「万が一売れなかった場合に弊社が買い取る価格（保証価格）」の両方を提示します。この保証価格が、お客様の資金計画の”最後の砦”となります。
Step2：仲介としての販売活動開始
仲介での高値売却を目指し、広告掲載や購入希望者のご案内など、通常の販売活動を行います。この間、お客様は安心して新居探しを進めることができます。
Step3-A：期間内に買い手が見つかった場合
仲介として売買契約が成立します。買取保証よりも高い価格で売れる可能性が十分にあります。
Step3-B：期間内に売れなかった場合
あらかじめお約束した「保証価格」で、弊社が責任を持って買い取ります。これにより、「売れ残って新居の購入が白紙になる」という最悪の事態を100%回避できます。
このように、「買取保証」は「高く売れる可能性」と「確実に売れる安心感」の両方を手に入れることができる、住み替えに最適なサービスと言えるでしょう。
なぜ「不動産 買取 滋賀」で専門会社に相談すべきなのか
この「買取」や「買取保証」を有利に進めるためには、地域市場を熟知した専門会社への相談が不可欠です。「不動産 買取 滋賀」と検索すれば多くの会社が見つかりますが、会社によって得意なエリアや物件種別は異なります。
特に、私たちのような地域密着型の会社は、滋賀県内の最新の取引事例や購入希望者の動向をリアルタイムで把握しています。大手では画一的なデータでしか判断できないような物件でも、私たちは「この土地は、地元企業の資材置き場としての需要がある」「この古い家は、リフォームすればこういう層に響く」といった、地域特有の価値を見出すことができます。
そのため、お客様の物件の価値を正確に見極め、適正な買取価格をスピーディーに提示することが可能です。全国展開の大手にはない、地域に特化したきめ細やかな査定と柔軟な対応が私たちの強みです。東近江市周辺の不動産のことなら、ぜひ弊社にご相談ください。
まとめ
滋賀県での住み替えにおける「売り先行」と「買い先行」、そして第3の選択肢である「買取保証」。それぞれの特徴をご理解いただけたでしょうか。
■売り先行：資金計画の安全性を最優先する方向け。
■買い先行：資金的に余裕があり、理想の物件購入を優先する方向け。
■買取保証：高く売るチャレンジと、確実な売却の安心感を両立させたい、最も賢明な選択肢。
どの方法が最適かは、お客様のライフプラン、資金状況、そして物件の特性によって異なります。一番大切なのは、ご自身の状況を専門家と共有し、オーダーメイドの住み替えプランを作成することです。
漠然とした不安を抱えたまま一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください。あなたの家族にとって最高の住み替えを実現するため、私たちが全力でサポートします。
東近江市・愛知郡を中心に、滋賀県の不動産に関するお悩みは「みらいず株式会社」にお任せください。売却、購入はもちろん、複雑な相続や住宅ローンのご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添い、最適な解決策をご提案します。秘密厳守、相談は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。