大阪や京都、あるいは県外の遠方にお住まいの場合、滋賀県内にあるご実家を相続されたことで、「実家の管理はどうしよう」「手続きが複雑でよく分からない」といった大きな不安や負担を感じていらっしゃるのではないでしょうか。
特に、東近江市や愛知郡といった地域に土地勘がない場合、そのお悩みは一層深まることでしょう。
この記事では、滋賀県東近江市に拠点を置き、地域の不動産事情に精通した私たちが、相続した不動産の売却で後悔しないための全手順を、専門用語をできるだけ使わずに分かりやすく解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、相続不動産を売却するまでの全体像が明確になり、今すぐ何をすべきかが見えてくるはずです。特に、遠方にお住まいのあなたにとって最適な「不動産 買取」という選択肢についても、詳しくご紹介します。
滋賀で相続した不動産、放置は危険！まず知るべき3つのリスク
「とりあえず、そのままにしておこう」
相続した実家について、ついそう考えてしまいがちですが、空き家を放置することには多くのリスクが伴います。具体的にどのような問題があるのか、まずは3つのリスクを理解しておきましょう。
1. 金銭的負担が増え続ける「固定資産税」と「管理費」
不動産を所有している限り、誰も住んでいなくても「固定資産税・都市計画税」が毎年課税されます。納税通知書は毎年4月～6月頃に届き、年4回に分けて納付するのが一般的です。
さらに、空き家を維持するための管理費用も発生します。
・定期的な庭の草刈りや木の剪定費用
・万が一に備える火災保険料
・水道や電気の基本料金
・遠方から実家へ様子を見に行くための交通費
これらの費用は、放置する期間が長引くほど積み重なり、大きな経済的負担となっていきます。
2. 資産価値が下落する「空き家の劣化」
人が住まなくなった家は、驚くほど早いスピードで劣化が進みます。
換気が行われないことで湿気がこもり、カビやシロアリが発生しやすくなります。また、雨漏りや壁のひび割れといった小さな損傷が、建物の構造自体を弱らせてしまうことも少なくありません。
いざ売却しようと考えた時には、老朽化が激しく、大規模なリフォームや解体をしなければならず、想定外の出費につながるケースも多いのです。不動産の価値は、時間とともに目減りしていくことを覚えておきましょう。
3. 周囲に迷惑をかける「特定空き家」のリスク
管理が行き届かない空き家は、景観を損なうだけでなく、地域社会に様々な悪影響を及ぼす可能性があります。
・雑草や害虫の発生
・ゴミの不法投棄
・建物の倒壊や屋根材の飛散による危険
・放火や不法侵入などの犯罪リスク
こうした状態が続くと、自治体から「特定空家等」に指定されてしまうことがあります。
特定空家に指定されると、自治体から改善のための助言・指導、勧告、命令が行われます。最も重い「命令」に違反した場合は50万円以下の過料が科される可能性があり、さらに勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がることもあります。行政代執行によって強制的に解体され、その費用が所有者に請求されるという最悪のケースも考えられるのです。
【完全ガイド】滋賀の相続不動産売却｜失敗しないための5ステップ
「リスクは分かったけれど、具体的に何から始めればいいの？」
ご安心ください。ここからは、相続不動産を売却するまでの流れを5つのステップに分けて、具体的に解説していきます。
ステップ1：誰が相続人？「相続人の確定」
まず最初に行うべきは、法的に誰が相続人となるのかを確定させることです。
故人（被相続人）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本等を取り寄せ、相続人を一人残らず確定させます。ご自身が知らなかった相続人が見つかるケースも稀にありますので、非常に重要な手続きです。
ステップ2：誰の名義にする？「遺産分割協議」
相続人が複数いる場合は、相続人全員で「誰が」「どの財産を」「どのくらいの割合で」相続するのかを話し合います。これを「遺産分割協議」と呼びます。
不動産を売却して、その代金を分割する「換価分割」という方法を取る場合は、相続人のうちの一人の名義に一旦変更してから売却するのが一般的です。全員の合意が得られたら、「遺産分割協議書」を作成し、全員が署名と実印の押印をします。
ステップ3：不動産の名義変更「相続登記」
遺産分割協議がまとまったら、不動産の所在地を管轄する法務局で、名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」を行います。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、正当な理由なく手続きを怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性がありますので、必ず行いましょう。
ステップ4：売却方法を決める「仲介 vs 買取」
相続登記が完了すれば、いよいよ不動産を売却できます。売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。どちらの方法がご自身の状況に適しているか、慎重に検討する必要があります。この違いについては、次の章で詳しく解説します。
ステップ5：売却して利益が出たら「確定申告」
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行い、税金を納める必要があります。利益が出ていない場合や、後述する特例を使って税金がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
「仲介」と「買取」どちらを選ぶ？遠方オーナーにおすすめの売却方法とは
不動産の売却を成功させるためには、ステップ4の「売却方法の選択」が非常に重要です。ここでは、「仲介」と「買取」それぞれの特徴を比較し、特に遠方にお住まいのオーナー様にどちらがおすすめなのかを解説します。
一般的な売却方法「仲介」のメリット・デメリット
「仲介」とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買の成立をサポートする方法です。不動産会社は広告活動などを行い、購入希望者を探します。
メリット：市場価格に近い価格で売れる可能性がある
仲介の最大のメリットは、市場の相場価格に近い、あるいはそれ以上の価格で売れる可能性があることです。時間をかけてでも、少しでも高く売りたいという方に向いています。
デメリット：時間がかかる、手間が多い、売れるか不確定
一方で、デメリットも少なくありません。
・いつ売れるか分からない（数ヶ月～1年以上かかることも）
・購入希望者の内覧対応が必要
・価格交渉や条件の調整に手間がかかる
・売却後の「契約不適合責任」を負う必要がある
特に遠方にお住まいの場合、内覧のたびに現地へ行くのは難しく、室内の清掃や管理も大きな負担となります。
スピーディーな売却なら「不動産 買取」が最適
「買取」とは、不動産会社が直接、買主としてお客様の不動産を買い取る方法です。購入希望者を探す必要がないため、スピーディーな売却が可能です。
メリット：現金化が早い、手間がかからない、契約不適合責任が免責
買取のメリットは、仲介のデメリットをすべてカバーできる点にあります。
・最短数日～数週間で現金化が可能
・内覧対応は不動産会社の査定時の1回のみ
・売却後の面倒な責任（契約不適合責任）が免除される
・リフォームや解体不要で、現状のまま売却できる
「早く現金化したい」「手間をかけたくない」「周囲に知られずに売却したい」といったご要望に最適な方法です。
デメリット：仲介より売却価格が低くなる傾向
買取のデメリットは、一般的に仲介で売却するよりも価格が7割～8割程度になる傾向がある点です。これは、不動産会社がリフォーム費用や再販売のリスク、各種経費などを負担するためです。
【表で比較】仲介と買取、あなたに合うのはどっち？
ご自身の状況に合わせて最適な方法を選ぶための比較表です。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い（高い） | 市場価格より低い傾向 |
| 売却スピード | 3ヶ月～1年以上（不確定） | 数日～数週間（確実） |
| 手間・負担 | 内覧対応、交渉など多い | 査定時の1回のみ（少ない） |
| 契約不適合責任 | 原則、負う必要がある | 原則、免除される |
| 確実性 | 売れない可能性もある | 確実に売却できる |
この表から分かるように、滋賀県内の不動産、特にご自身が遠方にお住まいの場合、不動産 買取という選択肢が非常に有効であることがお分かりいただけると思います。
なぜ遠方オーナーには「不動産 買取」がおすすめなのか？滋賀での実例
時間や手間をかけられない遠方の相続人にとって、「買取」は金銭的なメリット以上に、精神的な負担を大きく軽減してくれます。その具体的な理由を、滋賀県での実例を交えてご紹介します。
理由1：面倒な手続きや現地対応が最小限で済む
買取の場合、売買契約の相手方は不動産会社です。そのため、内覧対応は査定時の1回だけ。売却までのやり取りも、電話やメール、郵送で完結することがほとんどです。何度も滋賀まで足を運ぶ必要がなく、本業が忙しい方でもスムーズに手続きを進められます。
理由2：建物の状況を問わず、現状のままで売却できる
「家の中にまだ荷物が残っている」「建物が古くて雨漏りしている」…仲介であれば、売却前にリフォームや片付けが必要になるケースがほとんどです。
しかし、買取ならその必要はありません。不動産会社が買い取った後にリフォームや解体を行うため、お客様は文字通り「現状のまま」で売却できます。不用品処分の手間や費用もかかりません。
理由3：近所に知られずに静かに売却活動を進められる
仲介の場合、インターネット広告やチラシなどで広く購入希望者を募るため、ご実家の売却が近隣の方々に知られてしまいます。一方、買取は不動産会社との直接取引なので、広告活動は一切行いません。プライバシーを守りながら、静かに売却手続きを完了させることができます。
■滋賀県内（東近江市・愛知郡）での買取事例紹介
【事例：東近江市の実家を相続された京都市在住 A様のケース】
親御様が亡くなり、東近江市のご実家を相続。A様ご自身は京都市内にお住まいで、仕事も忙しく、頻繁に実家の管理には行けない状況でした。固定資産税の負担や、家の劣化も気になり始め、当社にご相談をいただきました。
査定の結果、買取価格をご提示したところ、「これだけ早く、手間なく売れるなら」とご納得いただき、買取契約を締結。ご相談から約3週間で決済・現金化が完了し、「肩の荷が下りました」と大変お喜びいただけました。
相続不動産の売却にかかる税金と使える控除特例
最後に、多くの方が気になる税金の話です。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかりますが、相続不動産の場合は使える特例も多くあります。正しく理解し、損をしないようにしましょう。
売却益にかかる「譲渡所得税」の計算方法
譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
・取得費：その不動産を故人が購入したときの代金など
・譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売却のためにかかった費用
・税率：不動産の所有期間によって異なる（5年超なら約20％、5年以下なら約39％）
税金の負担を軽くする3つの特例
相続不動産の売却では、以下の特例を使える可能性があります。
1. 3,000万円の特別控除
マイホームを売却した際に使える特例ですが、一定の要件を満たせば、被相続人が住んでいた家を相続人が売却する場合にも適用できることがあります。譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に大きな特例です。
2. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続によって取得した不動産を、相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例です。これにより、譲渡所得を圧縮し、税額を抑えることができます。
3. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
通称「空き家特例」と呼ばれるもので、上記の「3,000万円の特別控除」と似ていますが、相続した空き家を売却する際に特化した制度です。こちらも譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
どの特例が使えるかは、個々の状況によって異なります。ご自身のケースで適用可能か、専門家への確認が不可欠です。私たちにご相談いただければ、提携する税理士と連携し、お客様にとって最適な節税対策をご提案することも可能です。
まとめ：滋賀の不動産買取なら、地域密着の専門家へ
今回は、遠方にお住まいの方が滋賀県内の不動産を相続した際の、売却手続きの流れ、リスク、そして最適な売却方法について解説しました。
・空き家の放置は金銭的・物理的・社会的なリスクが高い
・売却までの手続きは複雑だが、一つずつ進めれば問題ない
・時間や手間をかけられない遠方オーナーには「仲介」より「買取」が有利
・買取は「スピード」「手間の削減」「確実性」に優れている
・税金の特例を上手に活用することで、手元に残る金額が変わる
大切なご実家だからこそ、どうすれば良いか悩んでしまうお気持ちは、痛いほど分かります。
しかし、一歩踏み出して専門家に相談することが、その悩みを解決する最善の道です。
滋賀県内の不動産のことでお悩みなら、まずは私たちにご相談ください。東近江市に根差した不動産のプロとして、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、最善の解決策をご提案します。査定やご相談は無料、秘密厳守で対応いたします。「不動産 買取 滋賀」で業者をお探しなら、ぜひ未来生不動産へ。お客様の未来がより良いものになるよう、誠心誠意サポートさせていただきます。